7月15号。
沐阳在办公室看总部基地二期的建设规划方案。
三千亩地，其中用于改善员工生活的土地面积有一千亩，这一千亩地是君方补偿星海集团，低价卖给星海集团的，实际也有h城z府的意思，想把星海集团留在h城，更想让星海集团加大投资。
星海集团是纳税大户，去年实际纳税额约有十几个小目标（去年，星海集团的企业所得税是15%）。
从今年开始，开始执行三年免企业所得税+三年半免企业所得税政策。
企业税收除去企业所得税，还有其它税种。
比如最大头的增值税，按照星海集团这么高的利润率，每一百亿元营业额可能会有七八十亿税前利润，那么增值税就有十个亿左右，再减去出口退税（星海集团出口占比不多），再算上其它税种，实际纳税也要缴纳七八个小目标。
也就是说，哪怕星海集团目前处于企业所得税免税期，按照今年上半年一百多亿的营业额，实际纳税额可能要达到十亿元。
正常来说，一家企业的实际纳税率约为年营收额的4%-7%左右（包括出口退税及各种政策，合理避税之后）
（实际数据查询对比，比如江浙省百强企业2010年全年实现营业收入总额亿元，实际纳税总额为684.54亿元，4.21%！）
但是，企业行业不同，各种税率都不一样，所需缴纳的税还有可能有些差异，而且企业所得税也不一样，有的需要缴纳，有的不需要，不能一概而论。
这个4.21%，只是一个参数值而已，估计透税漏税的不少，正常纳税肯定不止这么低。
比如几年后，喆利集团在2019年营业额为3285亿元，仅次于阿里的3768亿元。
但是，喆利集团当年实际纳税额为396亿元，为江南省纳税大户，高于阿里的206亿元。
这两家利润不错，有企业所得税缴纳，但有些企业利润不好，企业所得税少得可怜，如果亏本的话，甚至没有。
星海集团的总部基地二期建设，有七百亩地用于建造员工住宅，一百亩用于建造幼儿院和小学，这八百亩地是住宅用地，而另外2200亩地是工业用地，还要划出两百亩地用来建造员工的休闲场所。
这两百亩地用来建造员工休闲娱乐场所就有些擦边球的意思。
工业用地可以盖员工宿舍，但有一定的占比，而且不能盖住宅楼进行销售。
星海集团购买的工业用地价格不到三十万元一亩。
住宅用地价格为市场价格的一半，均价为每亩350万元。
星海集团所处位置比较偏，相同位置的小高层住宅楼毛坯房售价在每平方1.6万元左右，楼面价每平方约为4500元-6000元，按照2.5的容积率，每亩土地费用750万元到1000万元。
如果是市区那种小高层住宅楼，目前每平方售价已经达到2.5万元，按照当年土地拍卖，每亩土地费用约为1500万元。
如今，星海集团能够半价购买住宅用地，每亩400万元，800亩即32亿元，按照每套一百平方计算，可建一万三千多套住宅。
按照z府的要求，这个住宅用地盖的楼房只能低价卖给员工，不能外售。
每亩400万元，按照2.5的小高层容积率，楼面价约为2670元\/平方米，包括精装修，综合成本能低到每平方7000元（地下车库建设和绿化成本都要均摊到每套房里）。
按照沐阳的规划，算上利息，卖给员工的价格大概是每平方7500元左右（不同楼层会有差异），相当于市场价的43%左右。
公司一半产权，员工一半产权，员工具有使用权。
如果员工想投资房地产，那只能购买市区的房子。
星海集团这个房子政策出来，肯定有员工考虑到产权问题，宁愿花更多的钱买市区的房子。
这个政策有点像几年后，各城市为了吸引人才搞出来的人才房，比如温城的本科生七折买房、d类和e类人才六折买房。
但最终还是没有多少人去买。
问题在哪？
第一还是限售和产权问题！
这些人才房虽然可以流入市场，但如果要出售，要十年后才可以解除限售！
而且，要先补偿回z府才能出售。
比如当时核定价为一百万元，七折买，那就得先补偿30万元给z府才行，才能拿到全部产权。
当然，如果涨价了，的确是能赚到了。
光“能流入市场”这个权限，相比星海集团的人才房政策的确是强不少。
星海集团的政策是如何的呢？
比如员工花了50万元买了房子，会按照银行基准利息4.9%补偿进行回购。
如果住了十年，这个银行利息就是24.5万元。
也就是说，星海集团需要花50万+24.5万+装修折扣进行回购，员工不亏。
实际上，也相当于“涨价”了24.5万元，员工从星海集团赚到24.5万元利息。
如果员工贷款买，那多出的银行贷款利息，星海集团不会支付这一部分银行利息，会比这24.5万元多出一点，再加上星海集团补偿的24.5万元，可能只亏个一两万元利息。
越早买越便宜，如果第二年买，那就是50万元+2.45万元，这个房价并不是固定不变的。
但是，星海集团是百分百回购。
而温城的人才房，还得有人购买才行，如果没有人购买，那就相当于被死套了。
因为，这些人才房所处的位置和楼层，大多是各房开卖不掉的尾盘！
房开卖不掉房子，银行收不回贷款。
就特么的把风险转移到人才上来了！
这种楼盘，十年后，还不一定能卖得掉！
如果是火盘，房开怎么愿意卖给z府当人才房呢，想拿z府的钱可不容易。
第二个问题，说是本科生七折买房，还有很多的“条件”！
比如必须是市里的“紧缺专业人才”、全日制本科、要已与用人单位签订3年以上全职工作合同、在本地未有住房、年收入超过十万元等申购条件。
限制合同，特别是要求三年以上合同，对人才来说非常不利。
那就意味着不能跳槽，就算合同到期，也只能到本城另外一家企业或者单位工作。
企业利用员工签了人才房合同，就不愿意给这个员工涨工资，因为必须在企业里干满三年，而且能去的地方太少了。
第三个问题，人才房的核定价问题。
核定价会比房开定价偏低一点，但比实际价格偏高一点。
比如房开定价一百万元，核定价可能就是98万元。
但真实购买，会有各种优惠，比如参加房开的验资、冻资、开盘等活动，按时签约、一次性付款等优惠，实际价格只有95万元左右，如果是尾盘，甚至低到91万元。
所以说，七折还要打个折扣，大概是7.5折差不多。
其它城市搞的人才房政策，不是表面上那么简单，真正读完红头文件，那些申购条件，会有不少人骂娘的。
说到底，这z府的便宜哪有这么好赚的。
相比之下，星海集团的人才房，虽然有限制，但至少比某些部门制定的政策“靠谱”多了。
购价不到五折、百分百能卖、精装修交付、出售无时间限制，真正能惠及到员工。
沐阳打算把这个购房优惠政策和申购条件尽快公布，不能等到建造好之后才公布。
肯定会有一些员工看到这些申购条件、共有产权、回购价格后会有犹豫的，不是所有人都愿意购买公司的房子，除了价格，还有位置。
如果白等两三年公司才出政策，这些不打算买公司房子的员工就会骂娘了，错过在市区买房的最佳时机。
几天后，这个人才房政策就在公司里公布了。
董事长沐阳签字，文件不假。
等员工知道消息后，立刻在公司里引起轰动，全体员工热烈议论。
“哇，是所有人都有资格购买，包括工人，但由于建造快慢问题，优先公司的特殊人才和老员工。”
“价格已经出来了，精装修交付，每平方7500元左右，实际会有点误差，这个价格真特么的便宜呀！市区里都卖两三万了，那些房开肯定要骂我们公司了，本来我们赚了钱，还指望我们去消费，这一下子，呵呵，想从我们身上赚到甜头，不可能了。”
“每平方7500元，真的是廉价，只是这个共有产权还看不懂。”
“最小面积89平方，是小三居；最大面积150平方左右，大四居，公摊面积不大于21%，小高层，容积率2.5，很不错了，那些房开，同样是小高层，但容积率达到3.0！”
“人车分流，铝合金幕墙，车库价格为2万元左右，配套幼儿园和小学，非常不错。”
“限售，限价，还能理解，毕竟公司买地成本高，成本价卖给员工，董事长真棒，这下子我们普通员工也能买得起房子了。”
“89平方，66.75万元，首付三成就是20万元，我们普通人还有点希望，市里那个房价，直接绝望了。”
“那什么时候动工呀？没有说明。”
“没说具体时间，只是说已经启动方案，今年应该要动工。”
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